よくある質問

Q. 最近若いサラリーマンやOLの方がマンション投資をしている話をよく聞きます。色々な投資方法がある中でなぜマンション投資が人気なのですか？
A. 公的年金不安が騒がれている中で、退職後第２の人生を年金・退職金だけで暮らしていくのが難しくなってきています。実際にこれから我々の世代は何かしらの投資というものをしなければいけない時代になってきました。その中で比較的少ない自己資金で始めることのできる不動産投資が注目されているのです。
Q. 投資というと株やFXが思い浮かびますが違いはなんでしょうか？
A. 株式やFXをする場合は自分が働いた資金からお金を投資しますが、不動産投資の場合は基本的に金融機関から融資を受けて投資をします。 融資の返済に関しては入居者さんが家賃という形で払っていくため自分の負担が少ない点が大きな違いです。
Q. 投資用マンションを購入するのに適した年齢ってありますか？
A. 出来るだけ早い方が得です。不動産投資は長い時間をかけて利益を出して行くといった商品になっているで、早く持てば持つほど得になるという形になります。
Q. 投資用マンションを購入している人はどんな人が多いですか？
A. 弊社では20代から40代のサラリーマン・OLさんが多いです。
Q. 入居者は自分で募集するのですか？
A. 入居者の募集については、オーナーさんから委託を請けて弊社で行うことがほとんどです。募集に関しての費用はかかりませんが、毎月の管理手数料として入居者がいる時のみ費用をいただく形になっています。また家賃保証というシステムもあります。
Q. 初めて投資用不動産を購入するのですが、建物や設備のチェックポイントを教えて下さい。
A. 建物や設備のチェックポイントとして、建物の構造を含めた設備の陳腐化問題があります。
設備に関しては将来の技術動向やランニングコストまで含めた十分な検討が必要です。
光ファイバーなどインターネット接続設備やオール電化等の設備も将来のメンテナンスに多額の費用を要する場合があることから、市場競争力の為に必要不可欠であるかは検討の余地があるでしょう。
最新の設備がついていても、その維持管理に多額の費用が必要であれば投資用不動産としては収益面からも将来的に問題を残すことになります。
Q. 家賃収入以外のメリットは？
A. 家賃収入以外のメリットとしては、収益用不動産を所有することで、相続時の財産評価を下げることができます。細かい説明は省略しますが、おおざっぱに申し上げれば時価の半分くらいの評価になります。
かつては、賃貸事業の赤字をその他の所得と合算して、所得税の節税を目的とする不動産投資がありましたが、あまり健全な運営状態と言えず、あくまでも右肩上がりの不動産マーケットを前提とした昔の話です。
Q. 不動産投資のリスクは？
A. 不動産投資は賃貸事業によるインカム収入と投資終了時の売却によるキャピタル収入の２つのリターンがあります。この２つのリターンが得られなくなることが、不動産投資のリスクとなります。インカム収入が得られなくなるケースでは、①人災・自然災害による建物の消滅。②テナントトラブルや犯罪事件による極端な入居率の低下。③周辺エリアの環境変化や競合物件の出現。④テナントの賃料不払いといった収入面と④設備更新にともなう大規模修繕コストの発生。⑤借入金の金利変動。⑥税制改正による税負担増。
といった支出面が挙げられます。また、キャピタル収入については、不動産マーケットによってキャピタルロスが生じる可能性があることと、そもそも他の金融商品と比較して流動性が低いことが挙げられます。
Q. 質問区分所有マンションへの投資と一棟物件への投資の特徴は？
A. 区分所有マンションへの投資は、株式投資などの金融商品に近く、投資として不動産を取得した後は、賃貸管理会社任せといった傾向が強く、また建物全体の維持管理についても、マンションの管理組合が中心となって修繕工事の検討が行われるため、賃貸運営に関してほとんど手間がかかりません。
一棟物件は、不動産を取得してからのテナント管理や建物の維持メンテナンスなどの賃貸運営に対して、所有者自らの判断が求められますので、投資に加え賃貸事業という側面を持ちます。
Q. 公務員は副業が出来ないのでアパート経営は無理ですか？
A. 公務員は副業が制限されていますが全く禁止されているわけではありません。
結論から言いますと、現役公務員でも特例として不動産収入（アパート、駐車場等）を得る事も可能です。
他にも、著作活動（執筆、小説、写真集の発表）、家業の手伝い（農林漁業、店舗経営）などでも収入を得る事ができます。

ただし、各省庁及び各地方団体によって取扱いが異なっており、許可が下りない場合もあるそうです。

先ずは、各省庁及び各地方団体で、ご自身に該当する内規の内容を確かめる必要があります。
勿論、公務員の副業は特殊な分野になるので記載してないこともありますが、そういった場合は上司を通じてそれぞれの統括組織に尋ねるしかありません。

ただ、そこまで行動して確認するのは勇気？もいるため、配偶者や親兄弟の名義で副業されているパターンが多いそうです。
Q. アパート・マンション経営が上手く行かない！
A. アパート経営は他の投資などより、時間が余りかからず比較的に簡単行え、税金対策（ 固定資産税、相続税、所得税）にもなり、資産を目減りすることなく、計画通りに行けば長期的に安定した収入をえる事が可能です。

ですが、営業の言う通りのまま、無計画でアパート経営を行ったりすると、最初は良くても年数が過ぎ、老朽化して行くと空室問題などが出てきます。

企業の言う事は専門家のアドバイスとして聞き、最終判断はご自身でされることが望ましいです。

最悪なパターンが、企業が提案→無計画でアパート経営→入居者が入らない→家賃を下げる→経営を圧迫→建物が老朽化→改修費や空室が増え収入が更に落ち→赤字→アパートを売る→企業が安く買い叩く！

（ ※ 勿論、良いプランを提供してくださる企業も多く存在します。）

建物が比較的に新しい段階でアパート・マンション経営が上手く行かない方は、計画の時点で既に失敗している可能性が高いです。

対策方法は

１．不動産業者に募集をお願いしている場合、どんな対策を取られているか話を聞いて、改善してもらえる事は改善してもらう。 （例えば、有名不動産サイトでの登録、広告掲載など）

２．税金控除を上手く利用しているか？空室問題がなぜ起こっているのか？など信頼できる専門家に相談にのってもらい対策をとる。

３．売却を考える。
売却は最終手段です、相続税の軽減や妥当な値段で売却したい場合はタイミングを見極める必要があります。

アパート経営で大切なのは、始める前の事前調査、及び、計画です。
建ててからでは対策は難しいので、ご自身が入居者の目線で数十年後も住みたいと思わない物件なら、その計画は見直した方が良いです。

立地が悪ければ売却、立地の良い場所を新たに土地を購入しアパート経営を始められるのも一つの手段です。

アパート経営に拘らなければ、その売却資金で新たな資産活用を考えるのも良いでしょう。
Q. アパート物件購入の際の注意点やポイントを教えて下さい。
A. まずは、経営のノウハウを持った企業の意見を考慮しましょう。

各土地で入居者ニーズの事情は異なってきますから、地元の企業や建設会社のノウハウを基にした情報・意見を重視し、今求められているアパートの像を検討しましょう。

次に土地の診断・市場調査を行いましょう。

自分で診断するのが難しいのであれば、近くの不動産業者に診断してもらったり、パートナー企業に診断してもらったりと、より多くの方法を試みましょう。

内容は立地条件から、どんなアパートが人気があるか、入居者率が多いのかまた、家賃相場がいくらなのか、などを調査する必要があります。

大手の企業では、コンピューターによる診断をしたり、収支予測まで同時に示してくれたり、事前調査を無料で引き受けてくれるところもありますので、自己診断のみではなく不安な場合には是非、企業のサービスも利用してみましょう。